在很多房企人士印象中房地产金融的风险 从未被如此明确地强调

2019-06-15 19:39:46

6月13日,中国银保监会、证监会高层在第十一届陆家嘴论坛上,“不客气”地指出了当前房地产市场、房地产金融存在的风险。

多位房地产业内人士认为,这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

事实上,监管层释放的信息与近期一系列的施政措施一脉相承。此前5月份23号文已狙击房地产信托和其他非标融资;6月初,市场传言部分房企公开市场融资受限,包括债券及ABS产品。

这些房企也是一段时间以来高地价的主要制造者。深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出,这一波“地王”地理范围上远不及2016-2017年,但关注度却一样高。特别是苏州、厦门、西安、武汉等二线热点城市,楼面价均创新高,引发监管关注。

经历了“小阳春”的楼市,目前又走到了一个新的节点。可以预计的是,上半年这种个贷宽松、融资便利的好日子要改变了。下半年融资将变得困难,对一部分房企而言,可能将是生死之战。

罕见警示背后

在众所瞩目的陆家嘴论坛上,中国银行保险监督管理委员会主席郭树清罕见地发表了一段针对房地产风险的讲话。

郭树清表示,“近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

他还说,更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

住户部门杠杆率提升有数据支撑。央行《中国金融稳定报告(2018)》指出,截至2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

另据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心与中国社会科学院经济研究所《2019年一季度中国杠杆率报告》,2019年一季度我国居民部门杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%,上升了1.1个百分点。

6月12日,央行最新公布的相关报告显示,5月住户部门新增贷款增加6625亿元,其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出,住户部门的中长期贷款中大部分是房贷,2019年前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿,居于历史最高点。

房贷持续高企之外,房地产企业的融资在今年也迎来一个小高潮。数据显示,今年截至5月6日,房企美元债发行852亿美元,已达到2018年全年的72.9%;今年前5月,房地产信托也创下近年来的新高,超过3500亿。

事实上,监管层的警示,也是一些房地产行业有识之士所担忧的。去年,金地集团董事长凌克便对21世纪经济报道记者表示,当资源过度集中于房地产,居民大量投资房地产,市场中其他行业的从业者也来投资房地产,就意味着这个行业面临着泡沫化的风险。

万科集团董事会主席郁亮也不止一次指出,房地产单边上涨的时代已经结束了,对房价再度上涨不能抱有幻想和期待。

融资预期收紧

多位业内人士分析,引发监管严厉警示的行业现象,很可能来自于近期土地市场的异动,以及其背后的信贷和融资支撑。

得益于3、4月份房地产市场的“小阳春”,房企过去三、四个月拿地的积极性明显上涨,也创造了多个单价、总价“地王”。

以苏州为例,4月24日,苏州一场土拍最终揽金134亿元,涉及住宅的五块地中,有4宗地块的溢价率超过30%,诞生了两个“地王”;4月29日,苏州工业园区湖东板块再拍出一幅单价“地王”。

据中原地产研究中心统计,截至6月13日,年内抢地过百亿的房企多达40家,其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城等15家企业拿地均超过200亿。

5月17日,银保监发23号文强调,商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资,业内人士分析,此举大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。

紧接着5月31日,接近监管层人士对21世纪经济报道表示,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

截至目前,只有旭辉明确回应:旭辉集团没有收到包括口头和书面等任何形式的通知,资本市场业务暂无异常。

李宇嘉指出,此轮高价地和总价地主要出现在二线城市,这是“资产荒”的结果,板子不该只打在融资身上。但左口袋和右口袋的钱难以区分,即便债券等新增融资只能用来还债,但销售回款可以投入到土地市场的搏杀。支持土地前端融资的信托迅速增长,便佐证了违规融资的事实。

他认为,未来融资也不会收得太紧,基本还是守住2016年10月以来的“不允许违规加杠杆”的底线,打击的是土地前端融资、项目“四证”不全融资、借道影子融资等。

不过,从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春,再到当下的收紧,房企感受到行业的调整周期似乎越来越短,纷纷表示要为未来早做打算,除了抓紧融资机会,核心便是快速去货,回笼现金。

同策研究院数据显示,2019年5月,其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%,创2019年以来新低。其中公司债发行锐减,环比下降79.74%。

深圳一家大型房企内部人士指出,今年一季度和4月份,是房企融资的“窗口期”,没有抓住这个机会的房企,接下来的融资将会更困难。一些拿到大额融资的房企如恒大、融创,也主要是借新还旧,下半年偿债优先;而今年下半年融资利率的上升,也在预料之中。